物流園區成功的關鍵可以概括為十六個字：“市場導向，資源整合；企業運作，政府支持。”物流園區的開發和建設要重視和注意以下幾個問題：
          市場調研基礎上的戰略定位。這也是物流園區成功的基礎和前提。充分的前期市場調研和分析，使項目未來能夠滿足目標市場的實際需求，形成“成本低——客戶多——貨量多”的良性循環。這項工作，不是文本，不是政府需要，而是主體企業自身的需要。如果以“忽悠”政府的心態對付，.終則會“糊弄”了企業自己，甚至會出現無疾而終的局面。
          客戶資源的積累，招商渠道的專業和暢通。一般來說，物流園區的招商始于前期的項目策劃和深度市場調研中。根據投資商經濟實力的不同、園區功能定位的不同、目標客戶群體的不同以及投資商對項目未來期望目標的不同，物流園區選擇進入招商階段的時機亦各有差異。物流園區的招商要針對不同業態的經營特點區分對待。
          規劃建設的產業需要和專業屬性。目前我們物流園區存在的一個重大問題就是沒有差異化，幾乎是千篇一律。物流園區的規劃設計要符合操作需求，運作流程要符合業務需求，綜合考慮交通組織、倉儲規模、作業要求等。物流園區的規劃建設要把握項目的前瞻性和可操作性，依據市場分析和戰略定位，依據物流作業的專業要求，既不能照搬、照套工業或其它地產開發的做法，也不能求大、求全、求超前。
         獲得國家和地方政府的政策支持。包括項目立項，土地價格，稅收優惠，規費減免，資金扶持貨運業發展等。園區的公共服務體系和信息服務平臺。從開發建設到運營服務，物流園區實際就是4pl，就是一個物流空間提供商和物流服務平臺運營商。要實現關鍵資源的整合以及優勢互補，就要搭建支撐園區企業業務發展的公共服務體系和信息服務平臺。